L'immobilier, une valeur refuge aux Émirats arabes unis

Cette semaine, Inspire Middle East s'intéresse au secteur de l'immobilier au Moyen-Orient, pour mesurer la confiance des investisseurs et des promoteurs en ces temps inédits. Nous sommes aussi rendu au Liban, un pays en pleine reconstruction après l'explosion du mois d'août, qui a détruit des quartiers résidentiels et commerciaux de la capitale Beyrouth.

Les fluctuations du marché immobilier des EAU

La pandémie de Covid-19 a eu des répercussions sur le marché de l'immobilier mondial. Selon la société de conseil et d'investissement Jones Lang LaSalle (JLL), les investissements mondiaux sur le plan commercial ont baissé de près de 30% comparé à 2019, pour atteindre 321 milliards de dollars au premier semestre 2020.

La continent américain a été le plus impacté, suivi par la région Asie Pacifique, l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique, qui a vu son activité chuter de 13%. La région s'en est relativement mieux sortie, selon JLL, en raison des accords conclus avant le COVID et qui se sont poursuivis jusqu'au premier semestre.

Aux Emirats arabes unis (EAU), la société de conseil et d'investissement estime que le marché pourrait encore baisser du côté des particuliers. "Nous n'avons pas encore atteint le niveau plancher avec le Covid, estime Dana Salbak de JLL. Je pense que les prix de vente et de location pourront encore baisser. À Dubaï, nous parlons de 10 à 15 % en moins dans les 6 à 12 prochains mois. À Abu Dhabi, cette baisse est attendue, mais là encore à un rythme beaucoup plus lent, nous prévoyons 3 à 5 % pour les 12 prochains mois."

L'offre de logement est très différente dans les deux Emirats. C'est la raison principale de cet écart, selon Dana Salbak : "Dubaï possède un parc résidentiel de plus de 570 000 unités d'habitation, qui comprend à la fois des appartements et des villas. Alors qu'à Abu Dhabi, il y a 260 000 unités, ce qui montre le volume et la quantité de l'offre dans chacune de ces villes."

D'après JLL, les personnes souhaitant acheter peuvent également être intéressées par les projets de Yas & Saadiyat Island à Abu Dhabi, notamment grâce aux plans de paiement intéressants proposés par les promoteurs.

Le leader du secteur à Abu Dhabi, Aldar, en est un bon exemple. La société a récemment enregistré une hausse de 2 % de son bénéfice net au deuxième trimestre et un bond de 21 % de son chiffre d'affaires en glissement annuel, atteignant plus de 544 milliards de dollars grâce aux ventes de stocks et aux projets publics. Depuis sa création en 2004, les réalisations d'Aldar sont visibles dans de nombreuses villes des EAU - des centres commerciaux aux projets résidentiels, en passant par des centres d'exposition ou des circuits de Formule 1.

Alors que le marché immobilier d'Abu Dhabi est soutenu par des incitations gouvernementales pour les futurs propriétaires, des mesures de relance budgétaire et des programmes visant à promouvoir la croissance du secteur privé, nous avons demandé au PDG d'Aldar, Talal Al Dhiyebi, comment le secteur pouvait évoluer.

Talal Al Dhiyebi : "L'immobilier est toujours un secteur très attrayant"

Rebecca McLaughlin-Eastham, Euronews : Talal, merci de cet entretien pour Inspire Middle East. Permettez-moi de démarrer avec une question que je pose à tous mes invités : comment la pandémie a-t-elle affectée votre entreprise ?

Talal Al Dhiyebi, PDG d'Aldar : Bonjour Rebecca, merci de me recevoir. Entre mars-avril et juin-juillet, les choses sont devenues bien plus claires. Je pense que nous avons obtenu des résultats relativement bons. Nous sortons de cette période d'incertitude dans une position beaucoup plus forte. Nous avons obtenu de solides résultats au deuxième trimestre et nous restons optimistes, prudemment optimistes, quant à ce que l'avenir nous réserve. Nous voyons un retour de la demande pour les centres commerciaux, le secteur du tourisme local, mais surtout du côté du développement, car les gens de la région délaissent les actions et investissent davantage dans l'immobilier.

En ce qui concerne la stratégie de croissance d'Aldar et, surtout, ses plans de diversification pour l'avenir, avez-vous l'intention d'investir davantage dans les entrepôts, la logistique et les espaces industriels, par rapport aux investissements plus traditionnels dans les commerces et l'hôtellerie ?

Nous envisageons en effet de nouveaux secteurs. La logistique et les entrepôts nous intéressent particulièrement, depuis un moment. Mais n'avons pas encore trouvé la bonne opportunité et la bonne structure pour investir dans ces domaines particuliers. L'autre tendance à venir est la PropTech, qui rassemble les startups de l'immobilier. Nous sommes convaincus que ce secteur n'a pas encore été transformé de la même manière que le secteur financier par la révolution numérique.

Les investisseurs internationaux et institutionnels ont pris un peu de recul par rapport à l'investissement sur ce marché à l'heure actuelle. Voyez-vous de nouvelles sources de liquidités et de capitaux ? Par exemple, de la part de particuliers et de familles émiraties fortunés ?

Cette année, nous avons évidemment suspendu tout nouveau développement. Cependant, nous avons réalisé près de 234 millions d'euros de ventes non-prévues. Sur certains de nos projets lancés ces deux ou trois dernières années, le taux de vente des stocks est plus élevé que jamais. Nous voyons donc que les gens ont tendance à investir davantage. Certains délaissent les actions et d'autres choses au profit de l'immobilier. C'est toujours un secteur très, très attrayant, associé au fait que dans cette économie partagée entre nationaux et non nationaux, vous avez une population très fortunée. Et cette population aime investir dans l'immobilier.

L'offre sur le marché est l'un des points souvent abordés lorsqu'il s'agit de l'immobilier aux Émirats Arabes Unis. Dans certains émirats, l'offre est excédentaire. En ce qui concerne le carnet de commande, quelle est votre stratégie?

Il faut être capable de comprendre, d'investir beaucoup dans les datas, de se rapprocher de votre client et de trouver les niches. En tant que leader du marché, il est également de notre devoir de nous assurer que nous ne continuons pas à surconstruire.

Enfin, une question à laquelle il est peut-être impossible de répondre : si l'on parle de calendrier, quand prévoyez-vous la fin de l'assouplissement que nous connaissons actuellement sur le marché immobilier des Émirats arabes unis ? Quand la reprise arrivera-t-elle?

J'espérais Rebecca que vous auriez une vision plus claire que moi. Je vois la trajectoire comme une trajectoire positive. Je vois revenir la confiance. Nous voyons augmenter la fréquentation de nos centres commerciaux. Nous voyons les ventes augmenter. Nous voyons plus de tourisme local. Les inscriptions dans nos écoles sont encourageantes. Même si nous avons eu une croissance à un chiffre, c'est bien mieux que ce que nous avions prévu lorsque la pandémie a éclaté. Donc, la trajectoire est définitivement positive - que cela prenne six mois ou 12 mois pour se faire à cette nouvelle normalité, je pense que la question reste en suspens. Mais en attendant, ce n'est pas un jeu. Nous devons continuer à travailler dur et être prêts pour la reprise du marché, qui sera très forte, notamment à Abu Dhabi.

La difficile reconstruction de Beyrouth

Alors que le Liban est menacé par l'instabilité politique, une économie défaillante, et la pandémie de coronavirus, la livre libanaise a perdu 80% de sa valeur en août selon l'agence Associated Press. Cela a poussé de nombreux ressortissants à investir dans des propriétés résidentielles, pour sauvegarder leurs économies.

Les ventes immobilières, principalement résidentielles, ont augmenté de plus de 50 % les cinq premiers mois de 2020, selon la Banque Audi, qui évaluait le secteur à près de 3,7 milliards de dollars en mai.

Puis le 04 août, l'une des plus importantes explosions non-nucléaire de l'histoire de l'humanité s'est produit dans le port de Beyrouth, détruisant environ 70 000 maisons, endommageant 40 000 bâtiments et déplaçant près de 300 000 personnes.

"Sur cette zone, 3 400 immeubles sont inoccupés, les gens ne peuvent même pas y vivre. Et nous avons plus de 80 bâtiments qui ont été totalement détruits, donc l'échelle est vraiment grande. L'estimation totale de la perte de la zone résidentielle est de plus de 5 milliards de dollars", indique Eddy Bitar, co-fondateur de l'association Live Love Lebanon.

Alors que le gouvernement affirmait manquer de fonds, et demandait un plan de sauvetage étendu au FMI, les ONG locales ont retroussé leurs manches et ont collecté environ 10 millions de dollars.

Beaucoup de résidents de Beyrouth ne font plus confiance à leur gouvernement pour reconstruire la ville, ou prendre les mesures économiques et politiques nécessaires pour éradiquer la corruption et prévenir la propagation rapide de la pauvreté.

La maison et les commerces - dont un restaurant - de Rayan Aouad, 26 ans, ont été détruits durant l'explosion. "Le 4 août, tout ce que je possédais a été détruit ou endommagé. La maison de mes parents nous coûtera environ 6 000 dollars de réparation, la mienne, à Geitawi, me coûtera environ 4 000 dollars, et pour ici, je devrai débourser environ 30 000 dollars", explique le jeune homme.

Rayan n'a pas l'intention d'abandonner et souhaite rester au Liban pour reconstruire son avenir et sa communauté. Mais les matières premières comme le verre et l'aluminium sont difficiles à trouver : "Les commandes qui prenaient 1 à 2 jours prennent désormais une semaine ou 10 jours. Cela retarde nos travaux. Les fournisseurs profitent de la situation et augmentent leurs prix."

Les négociants en bâtiment comme Hussain Madhi sont souvent à la merci des fournisseurs étrangers. La demande augmente, de même que les frais d'importation : " Le Liban s'appuie à près de 80% sur les importations de verre, principalement en provenance des USA, de France et de Turquie. Comme l'aluminium, dont 50% provient des Emirats Arabes Unis, de Jordanie et d'Égypte", raconte Hussain.

Malgré cette situation compliquée, l'amour n'a pas disparu à Beyrouth. Rayan a demandé sa petite amie Lutchiana en mariage quelques jours après l'explosion, avec ces mots : "Veux-tu reconstruire le futur avec moi" ?